Software de alquiler de media estancia: lo que no hace un PMS de corto plazo

Por qué los PMS de corto plazo se quedan cortos a partir de 30 noches

Los PMS de alquiler de corta estancia giran en torno a la noche: tarifa por noche, una limpieza en cada cambio de huésped y un channel manager que sincroniza los anuncios en los portales de reserva. Guesty, uno de los más grandes, se presenta como software de alquiler vacacional y conecta con más de 60 canales de reserva. Para un operador vacacional, es justo el diseño que necesita.

Una agencia que alquila pisos amueblados de uno a once meses vive con otro reloj. La renta se cobra por meses, casi siempre con un mes parcial al principio y otro al final, y cada estancia se apoya en un contrato, una fianza y, a menudo, una o dos prórrogas. El propietario espera una liquidación mensual, no una lista de reservas por noches.

Los buscadores todavía mezclan las dos cosas. Cuando consultamos Google EE. UU. por "mid term rental software" el 26 de octubre de 2026, 4 de los 9 resultados orgánicos eran comparativas de software de alquiler de corta estancia; en Google España, 6 de los 9 resultados para "software alquiler media estancia" trataban de alquiler vacacional o turístico (método en "Nuestros datos", más arriba).

Algunos proveedores de corta estancia ya añaden un modo mensual. Avantio define las estancias medias como las que van de 28 noches a seis meses, con cobro mensual y una fianza aparte para esos huéspedes. Su página de media estancia no habla de contratos, y en España ese hueco importa: un alquiler de temporada de vivienda solo existe por encima de 31 días y el contrato tiene que expresar su causa.

Hacienda traza una segunda línea en las 30 noches. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches a un mismo inquilino pierde la exención de IVA y tributa al 10% (art. 7 del RDL 29/2026, si el Congreso lo convalida), así que tu sistema tiene que saber a qué lado de esa línea cae cada estancia.

Las cinco capacidades que debes comprobar antes de elegir

1. Meses, no noches

El sistema tiene que calcular la estancia en meses naturales y prorratear solo el primer y el último mes. Y la misma regla tiene que llegar al presupuesto, a las facturas del inquilino y a la liquidación del propietario.

En Rentamos, cada mes natural completo se cobra a renta íntegra y cada mes parcial por días ÷ 30,44 (el mes medio, 365,25 ÷ 12). Un ejemplo: una estancia del 14 de marzo al 10 de septiembre de 2027 a 1.500 € al mes. Marzo tiene 18 días (886,99 €), de abril a agosto van cinco meses completos (7.500 €) y septiembre tiene 10 días (492,77 €): en total, 8.879,76 €.

Una herramienta que cobra por noches llega a otra cifra con la misma estancia. A 50 € la noche (1.500 € ÷ 30), 180 noches suman 9.000 €; a 49,32 € (1.500 € × 12 ÷ 365), suman 8.876,71 €. Ninguna regla es incorrecta, pero la del contrato tiene que ser la del software; si no, cada primera y última factura acaba en discusión.

2. Un contrato que expresa la causa

Desde el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso a 26 de octubre de 2026), el contrato de vivienda temporal tiene que expresar la causa que aleja al inquilino de su vivienda habitual. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae en el arrendador (art. 7.2 de la LAU). Sin ella, el contrato pasa a tratarse como arrendamiento de vivienda habitual con efectos desde la firma.

La duración tiene que superar los 31 días y, por regla general, no pasar de 12 meses (art. 9 bis.1 LAU). Tu software debería generar el contrato desde una plantilla con la causa ya rellenada, no dejarlo en un Word en el escritorio de alguien.

En Rentamos, el editor de contrato de cada reserva tiene un campo "finalidad del arrendamiento" y otro "vivienda habitual" que rellenan la plantilla, y puedes tener una plantilla por idioma. Rentamos imprime lo que escribes; no valora si la causa se sostiene: eso es cosa de tu abogado.

3. Fianzas y prórrogas que no se desconectan

El inquilino de media estancia prorroga. Si las mismas partes firman más de dos contratos de vivienda temporal seguidos sobre la misma vivienda, el primero se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas legales (art. 9 bis.2 LAU). La herramienta tiene que enseñarte la cadena, para que veas venir el tercer contrato antes de que nadie lo firme.

La fianza debería seguir esa misma cadena en lugar de devolverse y volver a cobrarse en cada prórroga. La garantía adicional en un alquiler temporal no puede superar una mensualidad de renta (art. 36.5 LAU, en su redacción actual). Al terminar, las partes firman un documento de finalización; sin él, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado (art. 36.7 LAU).

Rentamos trata la prórroga como una reserva de continuación. Si el mismo inquilino reserva la misma vivienda dentro de un margen (7 días por defecto), el asistente de reservas la enlaza con la anterior y propone fianza, renta y huéspedes. La reserva anterior se cierra con la fianza retenida, y la devolución de la fianza, con sus deducciones, se hace en la última reserva de la cadena.

4. Propietarios liquidados e informados

La mayoría de agencias de amueblados alquilan pisos por cuenta de propietarios, muchos de ellos residentes fuera de España. Busca liquidaciones a propietarios ligadas a cada reserva, recibos en PDF y un portal del propietario en su idioma.

Rentamos liga las liquidaciones a las reservas, con una regla por agencia para el vencimiento de la primera: el día 1 del mes siguiente, días fijos de pago o cuando paga el inquilino. Los recibos del propietario se exportan en PDF, y el portal del propietario funciona en siete idiomas: inglés, español, francés, neerlandés, portugués, alemán y polaco.

5. Una sola bandeja para inquilinos, propietarios y leads

Las consultas de media estancia llegan por email y WhatsApp, en varios idiomas y a menudo semanas antes de la mudanza. Una bandeja compartida que enlaza cada conversación con el lead, la propuesta y luego la reserva te ahorra copiar y pegar entre herramientas.

En Rentamos, los buzones de Gmail, Outlook e IMAP y WhatsApp Business están en una sola bandeja. Una propuesta puede ofrecer varios pisos y se convierte en reserva cuando el inquilino acepta; después, el inquilino tiene su propio portal en los mismos siete idiomas.

Lo que no cambia: limpieza, reparaciones, entrega de llaves

No todo cambia a partir de 30 noches. La limpieza entre inquilinos, las incidencias y el check-in siguen necesitando calendario y registro, solo que menos veces al año por vivienda.

Rentamos cubre las limpiezas con checklists, las órdenes de trabajo y los informes de mantenimiento con fotos. El checklist de check-in y el inventario con revisión por el inquilino están en beta. El documento de finalización del art. 36.7 LAU debe ir en el mismo expediente que la devolución de la fianza, uses la herramienta que uses.

Otras herramientas pensadas para estancias mensuales

Rentamos no es la única opción. RentOS se describe como un sistema de gestión para operadores de alquileres amueblados de media y larga estancia, incluye gestión de contratos y seguimiento de fianzas y dice ser gratuito hasta cuatro inmuebles.

Homming, software español de gestión de alquileres, tiene una página para alquileres de media duración que menciona contratos digitales con inquilinos y propietarios, motor de reservas propio y portales para inquilino, propietario y proveedor. Describimos ambas solo con lo que dicen sus propias páginas, consultadas el 26 de octubre de 2026; la tabla de más abajo compara las categorías.

Dónde encaja Rentamos y dónde no

Rentamos nació dentro de Globexs, una agencia de alquiler amueblado que opera en España y Bélgica desde 2002 (nuestra historia), precisamente para estos cinco trabajos. Encaja si el alquiler amueblado de uno a once meses es el centro de tu negocio, o si además gestionas alquileres de larga estancia para los mismos propietarios.

No es un channel manager. Rentamos exporta un enlace iCal por inmueble para que los portales bloqueen las fechas reservadas, pero no envía tarifas ni importa reservas de las OTA.

Todavía no cobra con tarjeta online: registras transferencias y recibos. El precio es bajo presupuesto, sin alta por tu cuenta, y las plantillas legales siguen normas españolas y europeas, no la legislación de arrendamientos de EE. UU. o Reino Unido.

Preguntas para cualquier demo

• Factura una estancia del 14 de marzo al 10 de septiembre: ¿cuánto cuestan marzo y septiembre, y la liquidación al propietario usa la misma regla?
• ¿Dónde expresa el contrato la causa de la estancia y en qué idiomas se puede generar?
• Prorroga esa estancia dos veces: ¿enseña el sistema la cadena antes del tercer contrato y qué pasa con la fianza?
• ¿Qué ve el propietario cada mes y en qué idioma?
• Si necesito un channel manager, ¿con cuál conectáis y cómo?

¿Te suenan estas preguntas de tu día a día? Reserva una llamada gratuita de 20 min y las repasamos en una cuenta demo con tus propios números.