Fianzas en una cartera de alquileres: cuánto pedir, dónde depositarla y cómo controlar cada devolución

Cuánto pedir: fianza y garantía adicional desde el RDL 29/2026

La fianza en metálico es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y a dos en el uso distinto de vivienda (art. 36.1 LAU). Encima de la fianza se puede pactar una garantía adicional, pero con tope: dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años y una sola en los arrendamientos temporales (art. 36.5).

El cambio de fondo llega con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El alquiler de vivienda temporal pasa a definirse dentro del arrendamiento de vivienda (art. 2.3 LAU) y la temporada desaparece de la lista del uso distinto (art. 3.2). En nuestra lectura, la fianza legal de un contrato temporal nuevo es, por tanto, de una mensualidad y no de dos. Es una interpretación nuestra: confírmala con tu abogado antes de cambiar tus contratos tipo.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen como uso distinto de vivienda hasta que termina el plazo pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, el contrato nuevo ya va por el régimen de vivienda temporal (disposición transitoria octava LAU). En una cartera conviven, por tanto, dos regímenes de fianza durante meses.

Un aviso antes de rehacer plantillas: el decreto está pendiente de convalidación en el Congreso. Su antecesor, el RDL 26/2026, que hacía los mismos cambios en el art. 36, fue derogado por el Congreso a principios de octubre, como recoge la nota del BOE en el texto consolidado del art. 36. Revisa el estado antes de firmar contratos con el nuevo régimen.

Dónde y cuándo depositar la fianza en cada comunidad

La LAU fija cuánto se pide; dónde se deposita lo decide cada comunidad autónoma. Estas son las reglas de cuatro comunidades, comprobadas en las fuentes oficiales el 28 de octubre de 2026:

Dos detalles que pesan en media estancia. La web de la Comunidad de Madrid sigue describiendo la temporada como uso distinto con dos mensualidades, y el INCASÒL calcula la fianza de temporada inferior a un año en proporción a dos mensualidades (art. 2 Decreto 147/1997). Ambos textos son anteriores al RDL 29/2026: pregunta al organismo cómo aplica hoy la regla antes de depositar.

Al entregar las llaves: documento de finalización y deducciones

El RDL 29/2026 añade una obligación nueva: al terminar el contrato, las dos partes firman un documento de finalización con el estado de la vivienda (art. 36.7 LAU). Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado.

En la práctica, una deducción sin ese documento queda muy expuesta. Haz la revisión de salida con fotos por estancia, anota cada desperfecto con su coste estimado y firma el documento en el momento de la entrega, no una semana después.

Ojo con lo que descuentas en vivienda temporal: el nuevo art. 21 bis LAU pone a cargo del arrendador las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Una pared con roces normales tras seis meses no es un daño imputable; una puerta rota sí lo es, con factura o presupuesto que lo justifique.

El plazo corre desde la entrega de llaves. Si pasa un mes sin devolver el saldo, ese saldo devenga el interés legal (art. 36.4 LAU). Con decenas de salidas al mes, el mes se consume rápido entre revisión, presupuestos y aprobación del propietario.

Prórrogas: qué pasa con la fianza

En cada prórroga el arrendador puede pedir que la fianza suba hasta una mensualidad de la renta vigente, y el inquilino que baje si la renta ha bajado (art. 36.2 LAU). Si la actualizas, el depósito en el organismo también tiene que cuadrar con el contrato vigente.

En vivienda temporal la prórroga se pacta de forma expresa y, como regla, el conjunto no pasa de doce meses (art. 9 bis.1 LAU). Más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convierten el primero en vivienda habitual (art. 9 bis.2), con su propio régimen. Si la estancia sigue, la fianza no se devuelve y se vuelve a pedir: se arrastra al contrato siguiente.

Cuando la vivienda pasa a otro inquilino, la Comunidad de Madrid permite compensar el depósito: el propietario no pide la devolución, registra el nuevo contrato y solo ingresa la diferencia, según su página de fianzas.

Lo que vemos en Globexs

Globexs, la agencia de alquiler amueblado de media estancia donde nació Rentamos, opera desde 2002. Entre enero de 2024 y septiembre de 2026 registró 172 devoluciones de fianza pagadas: la mediana fue de 19 días entre el fin del contrato y el pago, y el 83 % se pagó en 30 días o menos.

Dicho de otro modo, cerca de una de cada seis devoluciones pasó del mes legal. El 21 % de las liquidaciones al inquilino llevó alguna deducción, con una mediana del 18 % de la fianza cuando la hubo. La metodología está en el bloque de datos de esta página.

Cómo lo llevamos de la salida a la devolución aprobada

En Rentamos, la fianza vive en la reserva desde el primer día. En una prórroga, la reserva anterior se cierra con «To Completed», que retiene la fianza, y la fianza figura en la reserva siguiente; la devolución solo se genera al final de la cadena.

• Salida: al pasar la reserva a «Checked Out» se crea la devolución de fianza con su importe; las reservas sin fianza no generan ninguna.

• Revisión: el informe de mantenimiento recoge cada observación con fotos y, si lo activas, una deducción de la fianza por observación, como base para hablarlo con el inquilino.

• Inquilino: en su portal ve el informe publicado con las deducciones, la fianza y lo que se le devuelve.

• Aprobación y pago: la lista de devoluciones muestra el estado, el propietario y su IBAN cuando la deducción va para él, y se exporta para la transferencia. Cuando la última fianza de una reserva se cierra, la reserva pasa sola a completada.

Con eso, quien lleva la cartera ve en una lista qué devoluciones están pendientes y desde cuándo, en lugar de reconstruirlo desde el banco y el correo. Puedes ver cómo encaja con el resto de la gestión en nuestra página de alquileres de media estancia o, si trabajas con contratos de un año o más, en la de alquileres de larga estancia.

Lo que el software no hace por ti

Rentamos no se conecta con la Agencia de Vivienda Social, el INCASÒL ni la Generalitat Valenciana: el depósito y su devolución en el organismo se tramitan en su sede. La fecha y el número del depósito no son un campo estándar; se guardan como campo personalizado de la reserva.

Tampoco aplica topes legales: si alguien introduce dos mensualidades de garantía adicional en un contrato temporal nuevo, el sistema no lo bloquea. Y no hay firma electrónica integrada para el documento de finalización, así que la firma se hace en papel o con tu herramienta de firma.

Si buscas un software para media estancia en general, lo explicamos en qué no hace un PMS de corto plazo. ¿Llevas las fianzas de tu cartera en una hoja de cálculo? Reserva una llamada gratuita de 20 min y lo vemos con tus propios contratos.